Екатерина asked 7 лет ago Прошу уточнить следующий момент. В Ваших расчетах везде фигурируют суммы до 4 млн рулей, при которых получается произвести взаимозачет и избежать оплаты налога. При этом, если мы увеличиваем цифры продажи квартиры (менее 3х лет в собственности и с кадастровой стоимостью 8,5 млн) до, например, 11 млн рублей, а сумму покупки 11 или более млн рублей, то алгоритм взаимозачета не действует. Уточните, пожалуйста, в этом случая налог все-таки возникает?
Почему не действует? Взаимозачет можно применить, но у него есть свой максимум: 2 млн. руб. Соответственно, если продаете квартиру за 8 млн, а покупаете за 11 млн. руб, то налог с продажи может быть уменьшен на 2 млн. руб в счет взаимозачета. С остальной суммы придется заплатить налог.
Это касается имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет.
Но нужно не забывать, что кроме взаимозачета можно снизить размер прибыли за счет имущественных льгот. Для этого есть 2 варианта:
- Налоговый вычет в 1 млн. руб.
- Уменьшение налогооблагаемой базы на стоимость затрат, которые были при покупке этой квартиры.
К примеру, Вы 2 года назад приобрели ее за 8.5 млн руб, а продаете за 11 млн. руб. В этом случае Ваша прибыль — 2,5 млн. руб. Именно с этой суммы нужно будет заплатить налог при продаже.
Но если есть возможность воспользоваться взаимозачетом, то можно уменьшить эту сумму еще на 2 млн.руб от покупки новой квартиры в том же году. В результате, придется заплатить налог 13 процентов от 500 тыс. рублей.
Please login or Register to submit your answer
Кадастровая стоимость недвижимости, увы, не применяется для уменьшения налоговой базы.
Если в договоре указана заниженная стоимость покупки, то, разумеется, налоговая будет исходить из нее. Поэтому в расчете итоговую цену продаваемой квартиры можно уменьшить только на 1 млн. руб.
Тогда формула получается: (11 000 000р. — 1 000 000 (расходы) — 2 000 000 р.(взаимозачет) ) * 13% = 1 040 000 рублей.
Решением может стать неофициальная договоренность с покупателем, чтобы в договоре не отражалась реальная сумма сделки. Но это не совсем законно)
Спасибо большое за Ваш ответ.
Правильно ли я понимаю, что уменьшение налогооблагаемой базы на стоимость затрат производится на основе договора купли-продажи (и других официальных документов, в которых указана стоимость квартиры)? И если в нем указана заниженная стоимость жилья до 1 000 000 рублей, то в расчет берется именно эта сумма, а не кадастровая?
И тогда расчет будет менее оптимистичным, то есть (11 000 000р. — 2 000 000 р.(взаимозачет) ) * 13% = 1 170 000 рублей. Данная величина налога просто убийственна, хотя по факту прибыли никакой не было. 🙁
Есть ли решение для данной проблемы?