Определение единственного жилья по закону: платится ли налог при продаже

Единственное жилье что это такое? Как оно связано с налогом на продажу недвижимости? Как определяется единственное жилье при налогообложении? Что значит правило 90 дней и как оно применяется на практике?
А еще поговорим о мифах, которые существуют вокруг этих определений. И в конце конечно же будут важные секреты, которые помогут значительно сэкономить ваши деньги.

История вопроса: 3 или 5 лет

Понятие единственного жилья для целей налогообложения появилось в налоговом кодексе в 2019 году. Оно связано со сроком владения жилым имуществом при его продаже.
Ранее, начиная с 2016 года, Налоговый кодекс регламентировал продажу жилья без налога только в том случае, если оно было в собственности пять лет и более. Из этого правила были и есть ряд исключений касательно имущества, которое досталось в дар от близких родственников, по наследству, в результате приватизации или ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Для всех эти объектов был установлен срок владения для безналоговой продажи в 3 года.

И вот теперь статья 217.1 подпункт 4 пункта 3. Налогового кодекса добавила возможность продажи единственного жилья без налога, если срок владения составляет 3 года или более.

Это означает, что не имеет значения цена сделки купли-продажи. За сколько бы вы не продали единственный жилой объект, НДФЛ не начисляется и нет обязанности составлять налоговую декларацию 3-НДФЛ, то есть ставить в известность ИФНС о проведенной сделке.

Когда жильё будет считаться единственным

Давайте представим, что у нас кроме квартиры еще имеется в собственности гараж, дача, земельный участок, апартаменты, купленные для сдачи в аренду, маленькая доля в родительской квартире. Вопрос: наша квартира — единственное имущество или нет? Сколько нужно ей владеть, чтобы ее продажа была без налога?

Гараж — это нежилое помещение, поэтому его не считаем.

Для дачи важно понимать вид собственности. Если это жилой объект, то он будет считаться вторым, поэтому продать нашу квартиру без налога можно будет только через 5 лет владения. Если же это садовый домик (по документам, нежилой), то это не идёт в счёт нашей жилой собственности.

Земельный участок тоже не считается, так как не является жилым объектом, даже если у него назначение ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Апартаменты — на сегодняшний день данный тип владения всё ещё считается нежилым.

Доля в квартире. Даже если она совсем крошечная — именно она лишает квартиру, которую планируем продать, статуса единственного жилья.

В данном случае, чтобы гарантированно продать квартиру без уплаты НДФЛ и не составлять декларацию 3-НДФЛ, придётся подождать пока пройдёт 5 лет владения.

Ну а если прям очень хочется продать данную квартиру через 3 года и без налогов, то можно подарить эту долю любому родственнику. Как только право собственности перейдёт к новому владельцу, можно будет продавать свое жилье как единственное через 3 года владения.

Важное замечание! В конце 2021 года Минфин выпустил письмо № 03-04-05/82492 от 12.10.2021, в котором предписывает сотрудникам ИФНС обращать внимание на цель совершения сделки, чтобы она не имела под собой основание уменьшения или неуплаты налога. Если инспектор заподозрит именно такую схему, то имеет полное право отказать продавцам в применении льготы. Т.е. если, например,  «избавление» от дополнительной доли или объекта недвижимости произошло незадолго до сделки продажи «единственного жилья», то есть основание для начисления налога, без учета срока владения.

Ох уж эта супружеская доля

С этим вроде все понятно? Но в жизни, как обычно, оказывается не всё так просто… и появляется много дополнительных нюансов, которые явно не прописаны в законе. Хотя упоминание об этом есть. Давайте почитаем еще раз статью в Налоговом кодексе, в котором есть небольшая приписка: «включая совместную собственность супругов».

Вот здесь и возникают новые сложности при подсчете жилых владений, когда речь заходит о супругах и об имуществе, купленном в браке. Как определяется единственное жилье у супругов?

Например, у мужа и жены есть совместная квартира, приобретенная в браке. При этом у мужа ещё есть комната в другой квартире, которая тоже покупалась в браке, но была оформлена только на на него. А ещё у него есть жилой дом, доставшийся по наследству от родителей.

Как в таком случае супругам продать квартиру? Сколько нужно ей владеть: 3 года или 5 лет, чтобы продажа была без налога и без оформления отчётности в ИФНС?

В случае супружеского имущества статус единственного жилья определяется отдельно по каждому собственнику.

В нашем примере жена владеет квартирой, а всё другое имущество оформлено на мужа. Получается, что у жены данная квартира — единственное жилье? Оказывается, что нет.
Несмотря на то, что комнатой владеет только муж, но так как она была куплена в браке, то считается совместным имуществом обоих супругов. Поэтому и у жены, и у мужа данная квартира не является единственной.

Можно ли что-то сделать в данной ситуации, чтобы жене не платить налог при продаже? Можно оформить Брачный договор или соглашение о разделе имущества, где комната станет 100% собственностью мужа. В этом случае для жены совместная квартира приобретет статус единственной, и через 3 года ей не придется платить налог при ее продаже.

Обращайте внимание на важное замечание в конце прошлого раздела! Если у ИФНС возникнут подозрения, что составление брачника или соглашения было сделано с целью избежания налога, то можно потерять свое право на «единственное жилье». Поэтому обязательно планируйте свои сделки и налоговые последствия. Для это обращайтесь за  экспертной консультацией по налогам.

А что же с домом супруга? А вот дом, собственником которого является тоже муж, будет считаться его личной собственностью, так как он достался по наследству. И даже в том случае, если это произошло в тот период, когда он уже был женат.

Правило 90 дней при продаже недвижимости

Вокруг этого понятия создается множество разных мифов и домыслов. О некоторых мы поговорим чуть позже. А сейчас давайте разберем, что же имел в виду Налоговый кодекс, когда прописывал правило 90 дней при продаже единственного жилья.

Вернемся к официальному тексту статьи 217.1.

«…не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.»

А теперь переведем это на понятный язык и рассмотрим на примере.

Допустим, есть задача поменять своё жильё: продать старое и купить новую квартиру в другом месте. Но на практике не всегда порядок сделок происходит именно в такой очередности: сначала продажа старой квартиры, а затем покупка новой.

Иногда квартира мечты появляется раньше, чем есть возможность продать квартиру, которая на данный момент имеется в собственности. И в этом случае, если мы покупаем ещё один жилой объект недвижимости, не продав старый, то получается, что мы имеем в собственности уже два жилых объекта. В этом случае правило владения единственным жильем в 3 года формально перестает действовать согласно новому законодательству.

Но мы не планируем использовать 2 квартиры, а все еще хотим как можно быстрее продать старое жилье. И вот для подобных случаев, чтобы избежать этой несправедливости, в законе была сделана приписка о том, что в течение 90 дней можно владеть и старой, и новой квартирой. При этом первая по-прежнему будет считаться единственной. И данный статус будет действовать для нее в течение 90 дней со дня регистрации второго жилого объекта.

Давайте ещё раз это посмотрим на конкретном примере.

Илья Меняйлов имеет в собственности квартиру, которую хочет продать. Во владении она находится более 3 лет, и другой недвижимости в собственности у него нет.
Пока риэлтор ищет покупателя на эту квартиру, Илья присмотрел себе прекрасный дом, за который продавец предлагает отличную цену, но которую нужно заплатить в ближайший месяц.

И вот Меняйлов покупает свой Дом мечты и регистрирует право на его собственность, например, 2 сентября. Теперь у него есть квартира, которую он ещё больше хочет продать, и новый дом, который уже оформлен в собственность. Таким образом, по документам у нашего героя имеются два объекта жилой недвижимости.

И вот теперь риэлтору придется ускориться с поиском покупателя, и для этого у него есть всего 3 месяца. Ведь если в течение 90 дней не продать старую квартиру, то в этом случае после продажи её позже 1 декабря у Меняйлова добавятся дополнительные расходы в виде налога на полученный доход, так как срок владения при продаже НЕ единственного жилья в Налоговом кодексе определен в 5 лет.

А вот если в течение 90 дней найдется покупатель на квартиру, и Илья успеет оформить сделку до 1 декабря в этом случае, его квартира будет считаться по-прежнему единственной, и срок владения по ней будет составлять 3 года.

В этом благоприятном случае после продажи ему не нужно будет составлять декларацию 3-НДФЛ, а также платить какой-либо налог, вне зависимости от стоимости сделки.

Важное дополнение! Срок 90 дней между покупкой и продажей квартиры считается не по датам, в которые были заключены договора купли-продажи, не по дате оплаты или составления акта приема-передачи объекта, а по датам регистрации сделки в Росреестре.

Мифы при продаже единственного жилья

А теперь разберем несколько популярных мифов вокруг определения единственного жилья.

1. Единственное жилье не облагается налогом при продаже.

На самом деле, об этом нет ни слова в налоговом кодексе. Полное освобождение от налога при продаже единственного жилья пока не предусмотрено. В статье 217.1 говорится лишь о том, что при продаже после 3-х лет владения НДФЛ-а к уплате нет. Если же продать объект ранее указанного срока, то будет применяться обычное налогообложение для сделки.

2. Если в личном кабинете налогоплательщика числится один жилой объект, то он единственный.

Ранее мы рассмотрели важные дополнения при супружеской собственности. Поэтому любое жилье, приобретаемое в браке будет суммироваться. Даже если титульным собственником является супруг. Поэтому отсутствие данного объекта недвижимости в вашем личном кабинете не говорит о том, что его не существует. Рекомендация для тех, кто в браке: заглянуть в личный кабинет супруга.

3. Если куплена только одна квартира, то она всегда будет считаться единственной. При этом имеющиеся доли в других жилых объектах можно не учитывать: их же не покупали, а например, они достались по наследству от родителей или в результате приватизации.

Исходя из текста статьи, нельзя трактовать ее подобным образом. Здесь нет слов именно о покупке недвижимости, а написано, что считается имущество, находящееся в собственности. А каким образом оно было получено для присвоения статуса «единственное жилье», не имеет значения.

4. Чтобы не было налога при продаже, надо чтобы все три года жилье было единственным.

Об этом тоже не сказано в Налоговом кодексе. В течение 3-х летнего периода можно владеть несколькими жилыми объектами. Важно, чтобы на момент продажи они не находились в собственности. Ну кроме жилья купленного за 90 дней до продажи единственной квартиры.

5. Должно пройти 90 дней между покупкой и продажей квартиры, тогда налога к уплате нет. При этом трактуется это в большинстве случаев так, что если продал квартиру и в течение 90 дней купил новую, то НДФЛ не платится. При этом любят еще добавлять мифическое и очень популярное утверждение, что если покупка новой квартиры и продажа старой были за одну стоимость, то точно у налоговой вопросов не будет.

О том, как правильно трактовать правило «90 дней» было уже рассмотрено выше. Ну а миф «за сколько продал, за столько и купил, поэтому налог не платится» — требует отдельного разговора.

Полезные секреты при продаже единственного жилья

А теперь несколько секретов и полезных рекомендаций, как можно выгодно воспользоваться преимуществом единственного жилья.

1. Если продается жилой дом, и это единственный объект недвижимости в собственности, то землей, на которой он построен или куплен, при продаже тоже можно владеть 3 года, чтобы не платить НДФЛ (вместо положенных 5 лет). Об этом говорится в статье про единственное жилье:

«При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.»

2. Если жилье строится по договору долевого участия (ДДУ) или покупается по переуступке, то данный объект не считается собственностью, пока не сдан в эксплуатацию и не зарегистрирован в Росреестре.

Это работает даже в том случае, если строим сразу несколько квартир. Поэтому такие объекты для расчёта статуса единственного жилья не рассматриваем.

Например, если есть во владении квартира и в тоже самое время у вас заключен договор ДДУ еще на одну квартиру, то в этом случае, квартира, которая сейчас есть в собственности, будет считаться единственной.

3. Если право собственности на жилой объект наступает в результате наследования, приватизации, дара, а также если он куплен до или после брака, то данная жилая недвижимость является личной собственностью владельца. Если собственник вступает в брак, то в этом случае для его супруга эти объекты не будут считается совместно нажитым имуществом.

В заключении нужно еще сказать, что данные правила о продаже единственного жилья действуют по всем сделкам, начиная с 2020 года, даже если объекты собственности были куплены ранее.

Остался еще один важный вопрос о том, как правильно посчитать срок владения для жилья? С какой даты и в каких случаях ведется отсчет? Ну эта крайне важная тема требует отдельного разговора и новой статьи для разбора.

Налоговая требует оплаты за продажу единственного жилья

Как подтвердить единственное жилье? Важно, чтобы вы сами могли это понять в своей ситуации. Именно для этого в этой статье я подробно представляю, как это можно сделать. Поэтому никакой отчетности и подтверждений в ИФНС отправлять не нужно, если была продана действительно единственная квартира, сроком владения более 3-х лет.

Однако, частенько, сотрудники ФНС не имеют возможности автоматически понять, что в результате сделки был получен необлагаемый доход, поэтому присылают «письма счастья» с требованием оплатить налог и предоставить декларацию 3-НДФЛ.  Помните, что доказать, что что жилье является единственным — это задача налоговиков. Вам же нужно в ответ написать просто пояснения в налоговую о продаже единственной квартиры: что в данном случае налога к уплате нет, а также не требуется предоставлять отчетность.

Для закрепления материала предлагаю посмотреть еще данное видео.

Если вам не хочется самостоятельно решать возникшие проблемы с ФНС и проверкой декларации, а также если нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и в отправке документов через ЛК, оставляйте заявку на индивидуальную работу. Помогу решить все налоговые задачки быстро и с удовольствием!

А с какими проблемами при определении и продаже единственного жилья вам пришлось столкнуться? Получали ли после сделки письмо от ИФНС с требованием предоставления документов и декларации 3-НДФЛ? Как реагировали и что написали в ответ? Поделитесь в комментариях своим опытом.