Налоговый вычет при рефинансировании ипотекиВозможно ли получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки? В наше нестабильное время этот вопрос становится весьма актуальным.

Ведь часто, по разным причинам, с банком, выдавшим ипотечный кредит, приходится распрощаться.

Что же делать в случае, если уже начали возвращать подоходный налог на проценты в одном банке? Ведь известно, что с уплаченных ипотечных %% вернуть НДФЛ возможно только единожды.

Неужели невозможно получить деньги, которые по закону государство обещает честным налогоплательщикам? Что нужно, чтобы заявить максимальный возврат налога по ипотеке после рефинансирования?

Давайте попробуем подробно разобраться с этими вопросами. А для начала рассмотрим, что же такое налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку.

Откуда берется имущественный вычет

Общее представление

Статьей 220 НК РФ определено, что налогоплательщик имеет право на налоговые вычеты, связанные с расходами по приобретению или строительству жилой недвижимости (пп. 3 п. 1), а также на затраты по уплате процентов на приобретение жилого имущества за счет кредитных средств (пп. 4 п. 1.)

Размер налогового вычета на сумму покупаемой квартиры имеет ограничение — два миллиона рублей на одного человека. При этом эта цифра может быть заявлена за любой период после получения документа о праве собственности на жилую недвижимость.

Пример расчета выплаты

Что же гражданин в результате сможет получить на руки? Максимальная сумма для денежного возврата при покупке квартиры или дома — 260 тыс.руб, что составляет 13% от максимального возможной цифры в 2млн. руб.

Эта сумма может быть выплачена как за 1 год, так и в течение нескольких лет, и даже с перерывами в возмещении. Все зависит от доходов, которые гражданин получает, а точнее, от суммы подоходного налога, который им ежегодно выплачивается в бюджет государства.

Только ту сумму НДФЛ, которая была заплачена в течение календарного года, можно вернуть при оформлении декларации на имущественный возврат.

Давайте рассмотрим пример, как можно возмещать положенный к возврату налог на доходы.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: вернут ли мой НДФЛ

Иванов И.И. купил квартиру за 2 500 000р. в 2012 году по договору долевого участия. В 2014 году было получено право собственности на квартиру (Акт приема-передачи). Сумма, которую может получить Иванов в качестве налогового вычета, с учетом предусмотренного законом ограничения, составит 260 000р. = 2 000 000 * 13%

Однако, в 2014 году у Иванова не было официального дохода, с которого можно было бы получить налоговый вычет. Поэтому за этот год он не сможет подать 3-НДФЛ.

За 2015 год Иванов подает декларацию на возврат НДФЛ. Его заработная плата за 2015 год составила 1 000 000р. Сумма уплаченного налога – 130 000р. Сумма к возмещению – 130 000р.

В 2016 году Иванов заработал мало, поэтому декларацию к возмещению решил не подавать.

В 2017 годовой доход Иванова составил 1 200 000р., и он вновь подал декларацию. Сумма уплаченного налога – 156 000р. Остаток НДФЛ к возмещению — 130 000р.

Итого в итоге он получил положенный максимум в 260 тыс.р.

Возврат подоходного налога супругами

 

Если квартира была приобретена супругами в браке, налоговый вычет могут получить оба супруга.

При этом не важно, на кого из них была оформлено жилье, – так как это приобретение по Семейному кодексу РФ является совместной собственностью.

От имущества, приобретенного после 2014 года, каждый супруг имеет право получить налоговый вычет в размере 2 000 000р.

Но важно учитывать, что эти деньги, а именно 4 млн., должны быть реально уплачены при покупке. Если, к примеру, жилой дом обошелся в 3.4 млн. руб, то муж и жена смогут вернуть на каждого только по 1.7 млн.руб. Ну или в другой пропорции на их усмотрение.

Решающий 2014 год

Есть различия в получении имущественного вычета на жилую недвижимость, приобретенную до 01.01.2014 года и после этой даты.

Если имущество приобреталось (было оформлено право собственности) до 01.01.2014 года – сумма вычета составит 2 000 000 рублей на всех собственников, но не более стоимости приобретаемого жилья. Повторной возможности заявить имущественную льготу у вас уже не будет.

Например, если получен имущественный вычет за жилье стоимостью 1 200 000р., приобретенного до 01.01.2014г., то, при покупке другого объекта недвижимости, не будет права заявить налоговый вычет на оставшиеся 800 000р.

Если имущество приобреталось (было оформлено право собственности) после 01.01.2014 года – сумма вычета составит 2 000 000 рублей на каждого человека в совокупности на всё приобретаемое имущество.

Например: если был получен имущественный вычет за жилье стоимостью 1 000 000р., приобретенного после 01.01.2014г., то, при покупке другого жилья, будет возможность заявить налоговый вычет на оставшийся 1 000 000р.

Налоговый вычет на уплаченные проценты

Кроме основного «квартирного» вычета гражданам РФ также предоставляется «ипотечный». Важно, что этот возврат осуществляется НЕ со всей суммы кредита, а только лишь с процентов, которые платятся вне основного тела.

Пример. Банк выдал кредит для покупки или строительства жилой недвижимости в размере 5 млн. руб. При этом ежегодно счастливый покупатель выплачивает банку часть основного тела кредита + ипотечные проценты. Допустим, что ежегодный взнос составляет 500 тыс. по основному телу + 400 тыс. — по процентам. Так вот, вернуть по ипотеке за год возможно лишь 13% от 400 тыс.р. = 52 000 руб.

Порядок получения налогового вычета на уплаченные проценты по ипотечному или иному кредитованию на покупку или строительство жилья изменился в том же «знаменитом» 2014 году.

Ранее возврат на проценты по ипотеке можно получить только на жилье, которое было заявлено в налоговом вычете на приобретение или строительство имущества. Т.е. нельзя было получить имущественный вычет на покупку квартиры, а налоговый вычет по кредитованию предъявить на покупку другой квартиры или строительства дома (п.4 ст. 220 НК РФ).

С 2014 года вычет на проценты не привязывается к покупаемому жилью. То есть теперь можно вернуть деньги с покупки одной квартиры, а ипотеку — с другой.

Казалось бы, вот оно — счастье! Но увы, кроме кажущейся свободы, было введено ограничение на максимальную сумму денежного возврата. Здесь опять есть различия в получении вычета на проценты по ипотечному договору, заключенному до 01.01.2014г. и после.

По договору ипотечного кредитования до 01.01.2014г. – сумма налогового вычета была не ограничена, т.е., если Вы заплатили или заплатите пять миллионов рублей процентов по кредиту – Вы с пяти миллионов вычет и получите.

По договору ипотечного кредитования, заключенному после 01.01.2014г. – налоговый вычет составит не более 3 000 000 р., т.е. налоговая вернет максимум 390 000р.

Обратите внимание, что дата (год возникновения права) привязана не к регистрации собственности на жилье, а именно к году заключения договора кредитования. Это важно для тех, кто покупал жилье в строящейся квартире или сам строил дом.

И еще. Кредитный возврат можно получить только по одной квартире. Даже если не вернете максимум в 390 тыс.р, то по остатку с другого жилья вернуть уже ничего не получится.

Перейдем к вопросу рефинансирования ипотеки

Рефинансировать? Чем грозит?

Возврат налога по ипотеке после рефинансированииВ разное время в нашей стране ставки на ипотечные кредиты сильно менялись в зависимости от экономической ситуации в стране. В те периоды, когда банки предлагали наименьшие проценты по кредитам, многие предпочли перекредитоваться, чтобы уменьшить свои долговые обязательства.

Кроме того, в последнее время все чаще и чаще ЦБ отзывает лицензии у неблагонадежных банков. В следствие чего, кредитные обязательства продают с торгов другим банкам.

Кроме того, банки имеют право продавать свои кредитные договора другим банкам. Если Вам поступило уведомление об этом – не пугайтесь. Есть хорошая новость — налоговый вычет Вы вернете в любом из вышеуказанных случаев.

Если рефинансировать ипотеку, налоговый вычет сохраняется и не теряется!

В налоговом кодексе РФ нет ограничений для получения налогового вычета при смене банка–кредитора. Более того, в законе не оговаривается количество банков, в которых можно перекредитоваться. То есть заемщик может сменить не 2, а несколько банков — мало ли какие обстоятельства — и возмещение процентов по ипотеке он получит сполна!

Рассмотрим два варианта получения налогового вычета при рефинансировании ипотечного кредита: добровольный и вынужденный.

Возврат налога при рефинансировании ипотечного кредита

Когда Вы будете заключать с банком договор рефинансирования кредита, проследите, что это будет именно договор ипотечного кредитования, с указанием адреса купленной Вами квартиры.

Тогда в налоговую Вы будете предоставлять следующие документы, кроме стандартных:

  • Первоначальный договор кредитования с приложением графика платежей.
  • Справку из банка, первоначально выдавшего ипотеку, о прекращении (полной выплате суммы) договора.
  • Договор рефинансирования ипотечного кредита с новым графиком платежей.
  • Справку из второго банка о рефинансировании прошлого ипотечного договора с указанием реквизитов того договора, если это не указано в договоре рефинансирования (проще всего получить в момент подписания договора рефинансирования).

Важно, чтобы в новом договоре было записано, что целевое назначение данного кредита — рефинансирование старого. Именно это поможет налоговой инспекции без проблем вернуть вам положенные деньги.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита

Налоговый вычет при банкротстве банка

При банкротстве банка, выдавшего ипотечный кредит или продаже Вашего кредита другому банку, все проще, т.к. на указанные процедуры Вы как заемщик не можете повлиять.

В налоговую нужно будет предоставить в составе стандартного пакета документов следующие:

  • Первоначальный договор кредитования с графиком платежей.
  • Документ о переуступке прав требования от банка, выдавшего кредит. Как правило – это уведомление, которое направляется в адрес заемщика почтой России по адресу прописки.
  • График платежей, выданный новым банком.

Если Вы по каким-то причинам не получили документ Переуступки, то

  • в случае банкротства банка нужно будет обратиться к конкурсному управляющему (телефон и адрес можно найти на сайте банка, ЦБ РФ или агентства по страхованию вкладов);
  • в случае продажи – в банк, первоначально выдавший ипотеку.

Процедура переуступки прав требования долга по ипотечному кредиту заключения договора не требует, так как условия договора не меняются. Поэтому, у Вас будет действующим договор, заключенный с банком, первоначально выдавшим ипотеку.

Подведем итоги

При покупке квартиры в кредит Вы можете получить налоговые вычеты: в размере 2 000 000р. на стоимость самой квартиры и на сумму фактически выплаченных процентов по ипотеке. При этом, если Вы решили рефинансировать ипотечный кредит – это не повлияет на право получения налогового вычета.

Единственное «неудобство» — это увеличение пакета документов, которые придется ежегодно собирать в налоговую.


Как правило, перекредитование происходит в течение какого-то календарного года. Поэтому в течение этого периода необходимо будет обратиться в оба банка за получением справок об уплаченных процентах.

В бланк декларации 3-НДФЛ необходимо включить общую сумму процентов, уплаченную во всех банках.

Если у Вас возникают трудности или же хотите получить индивидуальный расчет, то можете заказать консультацию или заполнение 3-НДФЛ прямо сейчас!

Если же Вы предпочитаете все делать самостоятельно, то вот подробная видеоинструкция о том, как заполняется декларация 3-НДФЛ по процентам.