Как рассчитать налог на кадастровую стоимость при продаже квартиры

Налог на кадастровую стоимость квартиры вычисляется с помощью показателей, зафиксированных в государственном реестре. Их вносят, основываясь на оценке независимой экспертизы, которую проводит специальная лицензированная компания.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастром считают инвентаризацию всех объектов, подлежащих налогообложению. После стоимостной оценки формируется единый перечень с данными обо всех учтенных объектах. Согласно ФЗ о гос. кадастре информация используется в случаях:

• выявления налога на имущество;
• определении налога на доход в процессе продажи объекта недвижимости;
• расчета размера пошлины для нотариуса.

Помимо этого, кадастровая стоимость оказывает влияние на объем арендных платежей муниципалитету. Она является инструментом государства для произведения различных расчетов, основанных на стоимости объекта недвижимости.

Кто занимается всеми видами кадастров

Административную систему регулирует ФЗ 221 о кадастровой деятельности. Управление государственной службы государственной регистрации кадастра формирует информационную базу как по недвижимости, так и по земельным участкам. Однако, оценку недвижимости оно не проводит.

Этим занимается бюро технической инвентаризации, имеющее специальное разрешение на формирование гос. кадастров с землей и недвижимостью, одобренное руководителем кадастровой палаты России. Кадастровые услуги БТИ состоят из комплексных работ по землеустройству. Они выполняют:

• Межевание. Происходит установка границ участка и определяется его точная площадь, а также месторасположение. Данный порядок предусмотрен статьей 39 закона «О кадастре».
• Осуществление подготовки тех. плана объектов, где предусмотрено капитальное строительство (ОКС сокращенно). Все поправки оформляются документально и записываются в кадастр. Такая расшифровка данных предстоящей реконструкции позволяет государству отслеживать изменения в зданиях.

Результаты кадастровых работ предоставляются как на бумаге, так и в электронном виде. Но во втором случае инженер должен иметь специальную электронно-цифровую подпись, выдающуюся в уц кадастр ру (сайт uc.kadastr.ru), аккредитованном государством.

После того, как была проведена оценка БТИ, полученные данные отправляются в Федеральную Кадастровую палату Росреестра, в которой каждый объект получает кадастровый номер в реестре. Затем составляется публичный электронный кадастр в виде карты РФ ркк5 (на сайте pkk5.ru). В нем показано деление по районам, кварталам или округам.

Как устроена система публичной кадастровой палаты

Основной орган кадастровой системы России — УФСГР Кадастра и картографии. Оно занимается:

• ведением учета всех объектов недвижимости;
• гос. регистрацией прав собственника на недвижимое имущество;
• формированием и поддержанием инфраструктуры пространственных данных;
• обработкой и систематизацией информационных данных по картографии и геодезии;
• проведением мониторинга земель и названий географических объектов;
• осуществлением надзора за работой БТИ;
• контролем работы саморегулируемых арбитражных управляющих.

Данное управление ведет и предоставляет информацию из государственного реестра недвижимости. Оно же занимается принятием и выдачей документов о регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

УФСГР Кадастра и картографии состоит из 2 подразделений:

• ФГБУ «Кадастровая палата росреестра» ― Занимается регистрацией прав на недвижимое имущество и сделки с ними, ведением учёта объектов и выдачей кадастровых паспортов к ним, а также составлением плана местности.
• ФГБУ «Федеральный научно-технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры» ― Занимается модернизацией отрасли и разрабатывает улучшения в гос. систему учета.

Головное учреждение Федеральной кадастровой палаты регистрации кадастра и картографии располагается в Москве. Руководитель Кадастровой палаты России — Тухтасунов Парвиз Константинович. Новый директор был назначен на должность 27 ноября 2018 года. Глава Кадастровой палаты попал на пост начальника не сразу. До этого он 2 года работал помощником руководителя УФСГР Кадастра и картографии.

Кадастровая палата, как и любое другое ведомство, имеет филиалы в российских регионах. Адреса, телефоны и режим работы каждого подразделения находятся на сайте https://kadastr.ru.

Общественная кадастровая карта

Кадастровая палата составила публичный план территории всей России в виде единой кадастровой карты (ее можно посмотреть онлайн на сайте Росреестра по ссылке https://pkk5.rosreestr.ru). Открытая кадастровая карта имеет несколько режимов просмотра, в т.ч. изображения местности, снятые со спутника.

Кадастровая карта РФ есть не только на пкк5 росреестр. ру, но и на сайте егрп 365 https://egrp365.ru/map. В этой версии также имеется спутниковый вид. Кадастровые карты делят страну по регионам, разбивая их на кварталы, улицы, районы и округа, каждый из которых имеет свой кадастровый номер, поэтому поиск любого объекта очень прост.

Какую информацию можно узнать по кадастровому номеру

Кадастровый номер по адресу объекта недвижимости или земельного участка любой желающий может проверить на портале Росреестра. Присвоение кадастрового номера производится всем объектам, в т.ч. квартирам, домам, зданиям и различным помещениям.

Для владельцев, оформивших недвижимость с 1992 по 2000 гг., были выданы условные номера, по которым тоже можно получить выписку из кадастра. В ней присутствует информация о кадастровой стоимости, площади, собственнике, а также о дате регистрации недвижимого имущества.

Постановка на государственный кадастровый учет

В соответствии с Кадастровым кодексом, объекты недвижимости и земельные числятся в едином кадастровом реестре. Постановку на учёт недвижимости регулирует 218 ФЗ, а земли ― 28 ФЗ о государственном кадастре. Данный процесс в обоих вариантах одинаковый.

Существует 4 назначения постановки на учет:

• начальная регистрация;
• внесение изменений в данные о недвижимом имуществе или земле;
• оформление учёта части недвижимого имущества;
• снятие с учёта.

От конечной цели будет зависеть пакет необходимых документов. Общий перечень содержит:

• копия паспорта заявителя;
• заявление;
• свидетельство о праве собственности;
• тех. план для домов, зданий и сооружений;
• межевой план для земельных площадей.

Постановка имущества на кадастровый учёт осуществляется двумя способами:

• в территориальном филиале Кадастровой палаты;
• в отделениях МФЦ «Мои документы».

Заявление подается самим собственником, либо через доверенного представителя. Если использовать для постановки на учет Кадастровую палату, то на это уйдет 7-10 дн., если же через МФЦ «Мои документы», то от 9 до 12 дн.

Как заказать кадастровую выписку

Выписка из государственного земельного кадастра и кадастра недвижимости необходима для проверки сведений в ходе оформления различных сделок с недвижимостью. Кадастровую справку можно взять:

• в отделении Росреестра/кадастровой палате;
• в отделении МФЦ ;
• онлайн на портале Росреестра.

Простая кадастровая выписка онлайн формируется бесплатно, но она содержит только начальные справочные сведения. А выписка из ЕГРН включает в себя данные с графическим планом объекта. За такую выписку о земельном участке или здании придется заплатить госпошлину. Ее полномочия шире, чем у обычной справки.

Для того, чтобы получить выписку по кадастровому номеру потребуется паспорт. Документ будет оформляться в течение трех дней. При этом он будет не ограничен определенной датой. Выписка является подлинной до того момента, как данные об объекте недвижимости будут изменены.

Для чего нужен кадастровый паспорт

Получение кадастрового паспорта нужно для того, чтобы осуществлять технические изменения в недвижимости, например, капитальный ремонт или перепланировки. Он подтверждает внесение этих изменений. Основываясь на той стоимости, которая указана в кадастровом паспорте, будет производиться расчет налогов. Документ состоит из 2 страниц: на 1-ой указываются данные объекта, а на 2-ой графический план.

Существует еще технический паспорт. В отличие от кадастрового он не является обязательным документом для регистрации прав собственника, а только лишь показывает фактическое состояние жилья. Его подготовкой занимается БТИ.

Техпаспорт требуют банки при оформлении ипотеки. Документ состоит примерно из 6 страниц с детальными чертежами каждого помещения, где указываются данные о перепланировке.

Где получить кадастровый паспорт

Заказать кадастровый паспорт можно таким же образом, как и выписку. Лично обратиться и подать заявление в отделение МФЦ или кадастровую палату. При этом понадобится удостоверение личности. А можно получить кадастровый паспорт онлайн на портале Росреестра. Процедура везде будет платной.

Срок действия кадастрового паспорта не ограниченный. Однако, в соответствии с ФЗ о государственном кадастре недвижимости каждые 5 лет должна производиться переоценка. Это нужно для обновления данных об износе и стоимости сооружений.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Кадастровая стоимость рассчитывается ГБУ «Центр кадастровой оценки» с периодичностью один раз в пять лет. Но суд может постановить, что пересмотр будет производиться один раз в два года. Для переоценки кадастровой стоимости Росреестр формирует перечень объектов недвижимости по состоянию на 1 января года формирования кадастровой цены. Весь процесс проверки разбит на несколько этапов. См. табл. № 1

В первые полтора месяца размещения промежуточных подсчетов на портале Росреестра каждый желающий может оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Если была обнаружена ошибка, будут произведены перерасчет и изменение кадастровой стоимости. По прошествии 50 дней оспаривание изменится и будет происходить через комиссию при Росреестре или суд.

В итоге, результаты, которые были получены в ходе определения кадастровой стоимости, вступят в силу с 1 января года, следующего за годом осуществления оценки, но не меньше, чем один месяц с момента их обнародования.

От чего зависит цена по кадастру

Кадастровая стоимость рассчитывается, исходя из разных факторов. Она определяется по формуле, основываясь на совокупности показателей:

• экономическая ситуация в районе;
• муниципальная расценка на кв.м земли или жилья;
• общая площадь объекта недвижимости;
• местонахождение объекта, для квартир важна даже этажность;
• степень физического износа для всех зданий и сооружений.

Кадастровая стоимость отличается от рыночной тем, что не включает индивидуальные характеристики объекта, такие как дизайн или живописный вид. Зачастую рыночная цена значительно выше. Но бывает и наоборот.

Например, кадастровая цена может превосходить рыночную, если новостройка создана из элитных материалов и находится на отшибе с плохой инфраструктурой. Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости влечет слишком высокие налоги на собственника. Тогда имеется возможность оспорить цену, основываясь на утвержденной рыночной.

Как проверить кадастровую стоимость

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры и другой недвижимости, можно использовать следующие способы:

• заказать справку со сведениями из ЕГРН;
• бесплатно посмотреть онлайн на портале Росреестра, войдя в «Услуги и сервисы», по адресу или по кадастровому номеру;
• определить на публичной кадастровой карте по адресу объекта.

Все кадастровые сведения можно получить онлайн даже на телефон. Специально для этого государство разработало приложение Кадастр.ру, которое доступно для скачивания в Google play и App Store. Оно работает по аналогии с официальным сайтом и выполняет все те же самые функции. Здесь имеется возможность проверить кадастровый номер объекта недвижимости, а также по кадастровому номеру найти объект недвижимости и заказать выписку из ЕГРН.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Основываясь на законе «Об оценке» в действующей редакции от 29 июля 1998 года №135 — ФЗ не только граждане, но и различные организации могут рассчитывать на пересмотр завышенной кадастровой стоимости. Однако, это возможно лишь тогда, когда результаты этого пересмотра будут касаться их прав и непосредственных обязанностей.

При этом данный процесс может осуществляться как в судебном порядке, так и через гос. комиссию по оспариванию, действующую при Росреестре. Для граждан, которые обращаются в суд с данным вопросом, не нужно предварительное разбирательство в комиссии. Но для организаций этот момент обязателен. В суде принимаются заявления от юридических лиц, если комиссия не приступала к рассмотрению заявления или не дала своего ответа в течение одного месяца.

Для того, чтобы обратиться в суд, необходим пакет документов, который должен состоять из:

• заявления;
• выписки из ЕГРН;
• копии прав на имущество, заверенной нотариусом;
• документов, которые подтверждают искажение информации при первоначальном формировании кадастровой цены;
• отчета об оценке рыночной стоимости.

После того, как было подано заявление, в течение месяца комиссия будет заниматься его рассмотрением для принятия решения об отказе или о пересмотре с целью уменьшения стоимости.

Если решение комиссии будет отрицательным, то его можно оспорить в судебном порядке и уже там снизить стоимость.

Налог на недвижимость по кадастровой стоимости

Налог на имущество физических лиц

В соответствии с федеральным законом о государственном кадастре и статьи 375 Налогового Кодекса Российской Федерации расчет налога на имущество осуществляется по кадастровой стоимости на 1 января отчётного года.

Начиная с 2019 г. формирование налоговой базы будет происходить по другим правилам, которые затрагивают случаи, когда кадастровая цена меняется на протяжении всего налогового периода. Рассмотрим их в таблице ниже.

Табл.№ 2

Вычеты

Налоговые вычеты по земельным участкам предусматриваются пенсионерам и инвалидам касательно площади 600 квадратных метров. Чтобы получить данный вычет необходимо подать заявление в ИФНС до 1 ноября. После того, как было подано данное заявление, уже нельзя будет изменить данные об участке в отчётном году.

Рассматривая жилой фонд, налоговые вычеты предусматриваются для всех категорий граждан. Налоговая база является уменьшенной на показатель кадастровой цены общей площади. Нормативы составляют:

• квартира ― 20 кв. метров;
• комната ― 10 кв. метров;
• дом ― 50 кв. метров.

Если в едином комплексе имущества имеется жилой дом, тогда налоговая база становится меньше на 1 млн.рублей. Размеры вычетов везде разные, поэтому нужно уточнять всю информацию по своему региону.

Как рассчитать налоговую базу

Налоговая база определяется по следующей формуле H=(H1-H2) x K+H2, где:

• H ― итоговая сумма налога;
• H1 ― сумма налога, которая рассчитана на основании кадастровой стоимости;
• H2 ― сумма налога, которая рассчитана на основании инвентаризационной стоимости;
• K ― понижающий коэффициент.

Размеры К:

• 2018 год — 0,6;
• 2019 год — 0,8.

С даты принятия закона размер понижающего коэффициента ежегодно увеличивается на 0,2. Однако, уже известно, что в 2020 г. его отменят совсем.

Ставки налога

Недвижимое имущество граждан имеет ставки, приведенные в таблице ниже.

Ставки налога тоже корректируются местным самоуправлением. Поэтому, чтобы узнать про свой регион, необходимо посетить сайт налоговой.

Как рассчитать налог

Налог на имущество по кадастровой стоимости сможет рассчитать каждый самостоятельно, используя формулы. Также можно использовать налоговый калькулятор на сайте ИФНС и узнать уже начисленную сумму к оплате по кадастровому номеру. Попасть на него можно по ссылке: https://www.nalog.ru/RN77/SERVICE/NALOG_CALC/

Срок уплаты по налогу на имущество — до 1 декабря года, следующего после отчетного. За 2-3 месяца до даты, ИФНС рассылает всем налогоплательщикам извещения с исчисленной суммой платежа. Поэтому считать самому налог необязательно, но можно это сделать в целях контроля.

НДФЛ при продаже недвижимости

Вычеты и освобождения

При продаже недвижимости человек должен отчитаться перед государством за полученный доход. Но обязанность по уплате налога возникает не всегда. Согласно ст 217 НК РФ предусмотрены освобождения для следующих случаев:

Срок владения для освобождения от уплаты налога для гаражей и прочих бытовых построек, приобретенных после 2016 года, составляет 5 лет.

При продаже любого недвижимого имущества предоставляется вычеты:

• 1 000 000 руб ― для квартир, домов, комнат, дачных домиков и земельных участков;
• 250 000 руб ― для гаражей, надворных построек и прочих нежилых помещений.

Если гражданин в отчетном году продал несколько объектов имущества, то вычет действует на общую сумму, а не на каждый объект в отдельности.

При продаже объекта, находящегося в долевом владении сумма вычета распределяется равномерно между владельцами, если между ними нет особой индивидуальной договоренности. А если дольщик продал по отдельному договору только свою долю, он вправе рассчитывать на получение вычета в 1 млн руб.

Также гражданин вправе уменьшить налоговую базу на сумму фактически понесенных им расходов при покупке имущества. В этом случае он должен предоставить в ИФНС копии всех подтверждающих документов.

Налоговая база

Налогооблагаемой базой признается максимальная цена сделки относительно кадастровой стоимости. То есть, если квартира продана:

• дороже стоимости по кадастру, то базой для налогов является продажная цена;
• дешевле учетной кадастровой суммы, то базой признается 70% от кадастровой стоимости.

Налоговая база во втором случае рассчитывается как кадастровая стоимость умноженная на коэффициент равный 0,7.

Ставка налога

Ставка одинакова при продаже любого имущества.

Как получить вычет

Вычет при продаже имущества оформляется только посредством декларации 3-НДФЛ по итогам года. К ней прикладываются копии всех подтверждающих расходы документов. Их оригиналы необходимо будет показать инспектору при подаче декларации.

3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего после отчетного. Налог уплачивается в срок до 15 июля.

Вопрос-ответ

Вопрос: Я купил квартиру в Симферополе за 4 700 000 руб в 2019 году, а в 2021 продал ее за 5 300 000 руб., срок владения менее 3-х лет. Документы у меня все на руках, ничего не выбрасывал. Как мне правильно оформить вычет? И какой он вообще будет?

Ответ: Вам нужно заявить вычет на объем понесенных расходов. Вы заплатите НДФЛ только с разницы между покупкой и продажей. (5 300 000 — 4 700 000) * 13% = 78 000 руб. При этом важно еще будет учесть кадастровую стоимость объекта. Ну и не забывайте про возможные налоговые льготы, когда налог можно дополнительно уменьшить или же совсем не платить.

Вопрос: В прошлом году мы продали дом с участком в деревне. А потом гараж в городе. У нас ведь по вычетам будет 2 250 000 руб., правильно? 1 млн за дом, второй млн за землю и 250 тыс руб за гараж.

Ответ: Не совсем так. В случае продажи одним владельцем все показатели суммируются. Вычет у вас будет при продаже дома и земли только в пределах 1 млн руб. И также к сделке с гаражом можно будет применить льготу 250 тыс.р.

Вопрос: Хочу снести стену в коридоре и объединить его с комнатой. Куда обращаться? В ЖКХ? Изменится ли общая площадь квартиры для налогов, когда я уберу стену?

Ответ: Вам первым делом нужно обратиться в БТИ и провести согласование перепланировки. Возможно, стена несущая и вам не разрешат ее убрать. Инженер из БТИ выдаст вам точное заключение. Площадь для целей налогообложения никак не изменится.

Если Вам необходима личная консультация или помощь в заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ, а также отправке ее в налоговую через сервис «Личный кабинет налогоплательщика», смело переходите на страницу с нашими Услугами.

Если Вы нашли полезную информацию, поделитесь этой статьей со своими знакомыми и в социальных сетях (кнопки находятся чуть ниже). Давайте помогать друг другу! 🙂